“四大所”拒签房企财报内幕

原先合作的审计师不肯签字,“交不出卷”的房企们只得向更小的审计机构寻求支持。但问题在于,普华永道无法解决的问题,其他审计所就能完美解决吗?

“四大所”拒签房企财报内幕

撰文 / 李逗
编辑 / 董雨晴

全球知名的会计师事务所普华永道“撂挑子”了。

3月31日,是港股上市公司发布上一年财报的截止日期,但普华永道却坚决不肯在合作房企年报上签字。

此前早有征兆。从2022年1月初开始,普华永道就密集辞去了与一众房企相关的审计工作。先是和合生创展终止业务合作,引发合生创展股价大跌。之后,其又辞任了融信、宝龙地产的审计工作,甚至连有着27年合作关系的世茂也被其中止了。同时,普华永道还推迟了融创、雅居乐刊发业绩的相关审计。

这并非孤例。以往,国际四大会计师事务所(德勤、普华永道、安永、毕马威)几乎包揽了头部房企的相关业务。但在今年,这些顶着金字招牌的审计所们,集体拒绝了多家房企上千万的审计单子。

在年报审计工作的关键节点临时更换核数师,这个现象本不寻常,以往只有极个别暴雷企业才会出现类似情况。但在今年的年报季,房企们推迟、不发年报的状况密集之广、规模之大,达到历史之最。

原先合作的审计师不肯签字,“交不出卷”的房企们只得向更小的审计机构寻求支持。问题在于,普华永道无法解决的问题,其他审计所就能完美解决吗?

随着老牌审计所的辞任和中小审计所的紧急接手,一些更为隐秘的经营数据,成为埋藏在年报中的长久隐患。这似乎又在昭示一场更大的信用危机。

密集但体面的“分手”

2022年1月28日,港资房企合生创展的股价,遭遇了自2009年以来的最大跌幅,盘中一度跌逾三成。而在几个月前,这家曾被称为“华南五虎”之一的港资房企还是手握几百亿真金白银,要买下恒大物业的实力买家。

仅仅一天,合生创展市值跌去了60多亿港元。引发这场股价意外暴跌的并不是资本市场常见的债券兑付危机,也不是企业重大经营事故,而是一家审计机构的突然“辞职”。

2022年1月27晚间,合生创展宣布辞退了合作18年的审计所——普华永道。合生创展给出的辞职原因是,二者关于2021财年的审计费用未达成共识。这引发了资本市场对合生创展财务数据真实性的质疑,更牵扯出一场更大规模的信任危机。

奇怪的是,普华永道的解释和合生创展方面“有出入”。在合生创展宣布该消息没多久后,普华永道又给了一个官方离职口径,“尚未收到要求合生创展补充的详细资料,导致无法执行相应审计程序。”

普华永道要求合生创展提供的这份详细资料,包括股权投资、物业项目会计处理和投资物业估值等多个方面信息。其中,股权投资业务,是现任董事会主席朱桔榕主导,抬升合生创展利润和市值的“新法宝”。

普华永道要求合生创展出具股权投资相关资料,原因也无可厚非。作为合生创展当下的掌门人,朱桔榕正是合生创展创始人朱孟依的女儿。毕业于中国人民大学金融系的朱大小姐,比起“卖房”,更偏爱“炒股”。从父亲手中接过权杖一年后,这家原本在地产行业耕耘了多年的港资房企,摇身一变成了小米、美团等互联网企业的投资人。据合生创展2020年财报,其近40%的净利润来自股权投资。

只不过,朱大小姐哪里想得到,仅仅一年左右的时间,互联网中概股股价迎来史上最大跌幅,这直接导致了合生创展的利润大跌,2021年合生创展核心净利润同比下降62.8%。

合生创展在年报中对此粗略解释为,”主要由投资板块录得亏损所致”,并没有说明具体投资亏损数据。而这正是本次普华永道重点考察的一项类别,并最终成为阻碍双方合作的”绊脚石”。

即使有着18年合作情谊的双方,也没有落得一个体面的“分手”。更何况那些合作年限短、”考试没考好”的大量中小房企们,合作谈崩的概率就更大了。

年报季当前,这种临时更换审计机构、延发年报的案例,正在地产行业频繁上演。房企们为了换得一个被公众理解的说辞,找的拖延借口也是五花八门、千奇百怪。

比如,新力控股不发年报的理由是,公司没人,财报主要雇员离职;世茂延发年报的理由是,受疫情影响,管理层人员被隔离;佳兆业则表示,受深圳疫情影响,总部大楼被封;甚至有公司因为裁员裁太狠,没人做事导致公司交不出年报。

总的来看,大多数交不出卷的房企,干脆直接甩锅给了疫情。而审计机构们也在大多数情况下给出了一个十分礼貌的辞职理由,“审计费未能达成共识”。

在审计行业里,“四大”的审计费用确实出了名的贵。比如,自恒大2009年上市后,每年合作的财报审计机构都是普华永道,合作年限达12年之久,恒大每年为其支付的审计费用达4500多万元。而普华永道服务的其他老主顾们,费用也都达到了上千万级别。比如,碧桂园2019年的审计费用是3560万元,融创为2470万元,世茂为2415万元,雅居乐为1825万元。

但在投资动辄数十亿的房地产行业,数千万的服务费,远不至于难倒一家规模千亿的房企。审计机构集体为钱辞职的原因,被普遍视为一个友好的“分手借口”。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示,“审计费用未达成一致”是会计师辞职原因比较礼貌的一种表述,他表示,一般而言会计师进场前双方应该已经谈好了审计费用,谈不好的顶多也是明年的审计而已,费用无法达成一致不是一个可以信服的理由。

“四大所”拒签房企财报内幕
(图源:视觉中国)

财务不透明,审计师签字有压力

审计所的大规模辞任,存在着更深层次的原因。

自2021年内资房企大规模暴雷后,如何出具一份让房企、投资者、港交所、审计所都满意的审计报告,难倒了财技高超的审计师们。

据同花顺数据显示,截至2022年3月22日,在证监会行业分类下的125家上市房企中,有61家发布了业绩预警。其中,首亏的有13家,预亏的有12家,预减的则有16家。如此算来,业绩不如同期的房企占比达到了67.2%。

花钱买服务的房企们,自然不希望审计师出具一份对自身不利的审计报告,处在监管加压下的审计师们,也不敢轻易在审计报告上签字。作为年报经营质量“守门人”的审计师们,倍感压力。

陈晨曾在一家四大会计所工作过8年,主要负责内房股审计及IPO工作。2001年时,陈晨曾赶上了多家大型内房股的上市热潮。

陈晨记得,“2002年到2008年那段时间,很多内房股的账务还是很不完善的,基本是要我们手把手一起做。”

直到房企们的收入越来越高后,众多房企才以高薪招揽了一批专业的财务人才,财务报表的质量自然提升了一大截,“现在他们的水平是越来越高,很多审计师都不一定一下子看得明白。”

房企的负债和利润水平存在着一定调节空间,并不是什么稀奇的事儿。比如,明股实债的操作手法,调节结转结算释放节奏以控制财务情况等。

因为房企财务审计出现“风波”,普华永道也不是第一次栽跟头。2015年,普华永道就陷入了一场和佳兆业的财务造假纠纷,最终导致了和佳兆业的合作决裂。

2021年恒大爆雷事件后,和恒大合作了17年的普华永道,首当其冲的遭到了香港财务汇报局的质疑。由于普华永道在2020年报的审计意见中,只发表了无保留意见,并没有提及持续经营的重大不确定性,普华永道受到香港特别行政区财务汇报局的调查,并已收到来自香港证监会的警告。

这之后,普华永道加强了对审核公司的细节审核,将房企的银行存款、合联营项目、少数股东权益,以及物企的贸易应收款项等作为重点审查项目。这些都是房企财报”埋雷”的重灾区。

一个有意思的细节是,在与各个房企的辞职信中,礼貌性地说着“审计费没有达成共识”的普华永道,实际上也在同时向房企要求出具更多资料。

比如,和合作了6年的融信中国宣布中止合作的理由是,针对银行回复的询证函中所述的个别银行存款抵押,需要该公司管理层作出进一步澄清;普华永道辞职宝龙相关工作的主要原因则是,若干存款的银行确认,须宝龙管理层进一步理清同时与审核委员会讨论。

谨慎的不仅仅是普华永道一家机构。受香港证监会对于普华永道敲响警钟情况的影响,多家会计师事务所在审核房企财务数据时,变得更为小心翼翼。

前花旗银行首席中国策略师、奥陆资本总裁兼投资总监蔡金强对媒体分析称,审计师与地产商的争议点聚焦在“非受限现金是否真实”、“表外负债”、“结转入账的利润‘水份’ ”上。而上述财务问题,正是2021年内房企爆雷的“元凶”之一。

“四大所”拒签房企财报内幕

扎堆更换小审计机构

然而,如果年报真的失去了审计师签字,房企们也将面临香港联交所的长期停牌处罚。和原先合作的审计所中断合作后,“慌不择路”的房企们转向了更小规模的机构,寻求审计支持。

据统计,从2022年1月起,房企开始变更审计机构。包括世茂、合生创展、中国奥园、雪松发展、宋都服务、和泓服务等房地产企业都相继发布了变更审计机构的公告。

与四大会计所相比,更小规模的审计所审计费用自然更低,“小公司支付的审计费用,一年一般是一两百万元,大公司一年可能是五百万元或一千万元”,一位相关业务从业者表示。但与之相对应的是,临时审计的可信度也大大降低。

比如,在1月26日,中国奥园与德勤解约后,新聘任了信永中和。而信永中和因为涉乐视网财务造假案,曾被监管层立案调查。据“投资有道”统计,受到信永中和被调查影响的约有67家公司,在首发和再融资审核中,均进入“中止”状态。

而对那些选择延期发业绩、换审计师的房企来说,一系列负面效应已经发生。

穆迪投资者服务公司高级副总裁曾启贤称,融信、世茂、融创等房企延迟发布经审计财务业绩,这将产生负面信用影响,加深市场对其公司治理、财务管理、财务规划、透明度、财务和流动性状况薄弱的担忧,并可能会令其不畅的融资渠道进一步受限。

标普表示,最近几家开发商的审计师相继辞任,说明国内企业的透明度仍然是一个问题。如果企业迟迟不能发布财报、导致股票长期停牌,可能会打击投资者对企业的信心,进而加剧企业的融资困难,压缩其流动性空间。

房企们延发年报,总归还是有一个月的“宽限期”。相比之下,那些明确在3月31号之前交不出“考卷”的房企,情况就要更糟了。

根据规定,在香港上市的房企,必须要在3月31日前发布初步的业绩预告,不然会面临长期停牌,导致企业融资困难加剧。

如今,融创、奥园、佳兆业等房企因为发不出年报,已经于4月1日停牌。长期停牌的房企们,也将失去资本市场的信任。福建房企明发集团,便是前车之鉴。

由于普华永道对其2015年发布“不发表意见”的审计意见,明发集团自2016年停牌,停牌五年多之久。直到2021年1月18日,其重新开盘,但开盘首日即暴跌。

目前,明发集团已跌成了“仙股”,截至4月1日收盘,最新股价为0.24港元/股。这家公司2021年年报也再次延发。

正如“中国现代会计之父”潘序伦所说,“没有信用,也就没有会计”。对于审计师来说,公信力是审计师的生存之本,再谨小慎微也不为过。而经过这一波审计退场潮后,也将给房企财报披露敲响警钟,过度包装财务报表、隐藏负债的路子,不再轻易行得通了。

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